第一章 总 则

第一条 为加强和规范校园物业管理服务，提升物业服务质量，保障学校正常的教学和生活秩序，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等法规条例，依据学校物业招标文件、中标人投标文件，结合学校实际，特制定本办法。

第二条 本办法适用于学校通过公开招标引入的校园物业服务。

第二章 监督管理

第三条 按照“谁使用、谁预算，谁管理、谁考核”的原则，后勤管理处代表学校组织相关职能部门对物业服务实施监管及考核，图书馆、体育部、大学路校区综合办公室履行区域物业服务管理监督职责。

第四条 监管依据和标准

（一）国家相关法律法规;

（二）物业行业服务标准和规范;

（三）学校和社会物业公司签订的《物业服务合同》;

（四）“物业招标文件”中要求的服务要求、服务标准等，以及物业公司“物业投标文件”中的其他承诺；

（五）学校其它相关文件及规定。

第五条 监管内容

（一）管理制度与方案实施：包括建立健全管理规章制度，物业服务方案、计划的实施，考核等。

（二）人员配备与待遇保障：包括值班、保洁、维修、书库管理、绿化养护等人员的到岗情况、服务天数要求，员工培训、社会保障等。

（三）楼宇秩序：包括学生宿舍的出入管理、秩序管理、安全隐患排查、以及突发事件预案的执行等。

（四）楼宇保洁：楼宇内大厅、过道、楼梯、卫生间、教室、书库等区域卫生保洁，楼宇屋面、门窗玻璃、电梯等物件卫生保洁。

（五）小微型维修：包括故障维修受理、响应时限、维修记录、耗材使用、维修质量评估等。

（六）道路与环境卫生保洁：包括环境卫生保洁的机械设备配备，校园道路、绿地、广场、景观灯具、雕塑、水面，以及大型活动期间环境卫生保洁等。

（七）垃圾清运：包括垃圾桶摆放、定期冲刷消毒，垃圾清运时间与频次等。

（八）设施设备投入与管理：物业公司应当配备各类设施设备、劳保用品，校方移交的设施设备保养、使用情况等。

（九）书库管理：统筹做好图书、期刊的上架、排架等工作，使图书资料排列规范有序。按照图书馆的要求，负责区域工作人员定期做好过书、过刊的整理等工作(图书的上架盘点、破损图书登记下架、剔旧及过期现刊的下架等工作)。

（十）绿化养护：实施绿化养护管理，负责对校区内的绿化区域进行日常浇水、除草、松土、修枝、整形、防治病虫、施肥、防风、排涝、绿化区保洁等专业护理，营造良好的园林景观，美化学校环境。

（十一）甲方要求的其他有关服务监管。

第六条 学校通过提醒、整改、违约处理、培训、复查等方式进行问题处置。

提醒：对企业在服务过程中出现的问题、师生的合理建议、流程上重要节点给予提示。一般采取口头提醒方式，要求企业重视、解决问题。

整改：若提醒未整改，下达《限期整改通知书》，要求企业立即实施整改。

违约处理：对落实整改不到位的，以《扣违约金通知书》的形式，要求加以纠正和解决，按照。对于检查中出现的有可能引发安全，影响正常教学、生活、科研等重大问题，可直接下发《扣违约金通知书》。

培训：在日常检查中，对于共性问题，实施集中培训。

复查：在复查时出现的同样问题，加倍处罚，直至问题根除。

第七条 对物业公司的监管采取现场监管和非现场监管措施，实施日常监管、满意度测评、受理投诉、月度，年度考核等监督管理。

（一）现场监管采取“日巡、周查、月评、年考”等方式

1.各业务单位进行日常巡查，发现问题及时整改，根据需要填写“整改通知单”发至物业公司；

2.各业务单位每周至少组织一次现场检查，对日巡发现的问题整改情况进行检查，如未整改到位，按照招标文件考核办法开具《扣违约金通知书》，每扣1分罚扣违约金500元（人民币），从当月服务费中扣除，并填写“负面清单”。

3.后勤管理处依据各业务单位提供的月度考核量化评分表，按照各单位权重进行考核评分，作为财务支付的主要依据。

4.后勤管理处根据月度考核表、师生满意度调查情况对物业公司进行年度考评。

（二）非现场监管措施

1.后勤管理处通过校长信箱、指点天下、后勤网站意见建议栏等平台，随时收集意见，及时回复并督促处理，对在要求时限内未整改到位的，开具《扣违约金通知书》，并填写“负面清单”。

2.通过定期组织师生座谈会、巡查走访、问卷调查等形式，收集师生意见，及时督促处理。

3.学校每年分阶段组织一次物业服务师生问卷满意度测评。抽取样本人数不低于在校师生数的三分之一，依据“物业服务质量测评表”进行满意度综合评价。

4.针对物业服务有关问题，随时约谈物业公司项目经理。

第三章 考核评价与结果运用

第八条 学校对物业服务监管实行“月、年”定期量化考核评分、分等次定级，后勤管理处定期公示考核结果。月度考核结果为物业服务费支付的依据，年度考核结果为合同续签重要参考。

第九条 监管及考核小组组成

（一）包1：图书馆区域由图书馆相关科室负责图书馆区域物业服务的监管及考核；教室区域由后勤管理处教室服务部、质量监督科负责教室区域物业服务的监管及考核；

（二）包2：动力保障服务由后勤管理处动力保障部、质量监督科负责动力保障相关物业服务的监管及考核；宿舍区域由后勤管理处宿舍服务部、质量监督科负责宿舍区域相关物业服务的监管及考核；

（三）包3：体育场馆区域由体育部场馆管理中心负责体育场馆区域物业服务的监管及考核；大学路校区由大学路综合管理办公室相关业务科室负责大学路校区物业服务的监管及考核；校园保洁及绿化养护由后勤管理处校园管理科、质量监督科负责相关物业服务监管与考核。

（四）组建学生物业服务质量监督团队，对宿舍区域、教学区域、校园环境等物业服务质量全面监管，通过质量监督群及时反馈，各标包负责人及时回应学生诉求，要求物业公司及时整改，同一问题反馈及投诉超过两次以上，可对物业公司进行处罚，开具《扣违约金通知书》。

第十条 考核量化评分

1. 包1：

（1）月度考核：月度考核分数=教室服务部月度考核分数×70%+图书馆月度考核分数×30%

（2）年度考核分数=12个月的月度考核分数总和÷12

2.包2：

（1）月度考核：月度考核分数=宿舍服务部月度考核分数×80%+动力保障部月度考核分数×20%

（2）年度考核分数=12个月的月度考核分数总和÷12

3.包3：

（1）月度考核：月度考核分数=校园管理科月度考核分数×70%+体育部月度考核分数20%+大学路校区综合办公室月度考核分数×10%

大学路校区物业服务停止后，月度考核变更为：

月度考核分数=校园管理科月度考核分数×70%+体育部月度考核分数×30%

校工会、离退处值班保洁岗及小学及门卫岗由各单位自行考核，不计入月度考核分值。

4.年度考核分数=12个月的月度考核分数总和÷12

第十一条 考核评价

当月考核结果分为优秀、合格、基本合格、不合格四个等次。考核分值在90-100分为优秀，80-89分为合格，60-79分为基本合格，60分以下为不合格。

凡发生火灾事故、较大工伤事故、社会治安综合治理事故，其他安全事故或重大不良影响事件者，直接评定为不合格。

第十二条考核奖励及结果运用

自合同执行之日起，每月从三个标段物业服务费中各扣除1万元（共计3万元）费用作为考核奖励基金，依据采购人相关单位每月对各标段物业服务质量的考核评分结果，对考核优秀的中标人进行奖励，具体如下：

1.当月考核评分“优秀”的，发放奖励绩效：

一个标包当月考核大于等于90分的，奖励：3万元；

二个标包当月考核大于等于90分的，按照分数排名，第一名奖励3万元*60%，第二名奖励3万元*40%；

三个标包当月考核大于等于90分的，按照分数排名，第一名奖励3万元*50%，第二名奖励3万元*30%，第三名奖励3万元*20%；

如三个标包当月考核评分均未达到90分，当月奖励基金扣除不再发放。

2.当月考核评分为“合格”的，正常支付当月物业服务费；

3.当月考核评分为“基本合格”的：（1）在 70 分（含 70分）至 79分之间的，扣除当月服务费的5%；（2） 60分（含 60 分）至 69分之间的，扣除当月服务费的8%；

4.当月考核评分为“不合格”的，扣除当月服务费的20%。若乙方连续两个月考核评分为“不合格”或合同期内累计三个月评分为“不合格”的，校方有权单方解除合同。

第十三条 退出机制。发生以下情况，甲方有权单方面解除合同，履约保证金不予退还，乙方应向甲方赔偿因违约行为和解除合同造成的甲方全部损失：

（1）乙方月度考核连续2个月低于60分，或合同期内累计3 个月低于 60 分的；

（2）乙方拒绝接受甲方管理、监督、检查、考核的；

（3）因乙方原因给甲方造成信誉或经济等方面重大损失的；

（4）因乙方原因扰乱甲方教学、工作、生活秩序的；

（5）乙方将本合同所约定的服务事项转让或转包的；

（6）乙方提供的服务质量不合格或未达到甲方要求的。

第十四条 不论基于任何原因导致合同终止履行的，甲方仅向乙方支付其服务期间的服务费用，乙方无权要求甲方支付其他任何费用；如乙方存在违约情况，需按合同约定承担违约责任。凡被强制退出的物业公司，应承担由此产生的一切经济损失和法律责任，学校不予退还履约保证金。

第四章 附 则

第十五条 后勤管理处根据监管的实际情况适时对本办法进行修订和完善。

第十六条 本办法自印发之日起施行，由后勤管理处负责解释。

附件：1.各包考核标准及考核量化评分表

2.物业服务质量调研测评表

3.物业服务管理负面清单

后勤管理处

2024年8月10日